• Silvia Costa

Como investir no mercado imobiliário português

Um dos sectores que mais cresceu nos últimos anos, foi o mercado imobiliário português, que atraiu imensos investidores estrangeiros.


Portugal é um dos países mais atrativos do mundo, e apesar das oscilações que tem sofrido ultimamente, como resultado da Pandemia da Covid-19, continua a ser um dos destinos preferidos dos investidores imobiliários na Europa.


O que tu poderás encontrar neste artigo: 

1. Breve avaliação do histórico do mercado imobiliário;
2. Benefícios de investir no mercado imobiliário português; 
3. Golden VISA, o que é e como funciona;
4. Preços dos imóveis em comparação com outros países europeus;
5. Impacto da covid-19 no mercado imobiliário; 

Breve avaliação do histórico do mercado imobiliário Português


De acordo com a consultora imobiliária Cushman & Wakefield, em 2019, o capital estrangeiro atingiu os 78% do montante aplicado em imóveis, para compra de casas ou para investimentos apenas.


O aumento dos preços da habitação em Portugal nos últimos anos tem sido bastante moderado.


Entre 1998 e 2011, os preços residências em Portugal registaram um aumento muito moderado, ao contrário de outras economias da zona euro. Entre 2011 e 2019 os preços aumentaram até atingirem os valores anteriores à crise.


Em 2008, a Espanha e a Irlanda, frequentemente comparadas com Portugal, registaram quedas acentuadas dos preços no mercado da habitação. Comparativamente, em Portugal, os preços da habitação mantiveram-se relativamente estáveis (durante o período de crise)


O ano de 2020 trouxe um bom início para este sector pois mais de metade de todas as transações imobiliárias em Portugal foram realizadas por estrangeiros, os britânicos e franceses são os mais ativos.


Agora, o mercado imobiliário português tem passado por um período de transição. Após anos de crescimento, tanto nos preços quanto no número de transações, o país atravessa mudanças significativas que tem afetado diretamente este sector.


Porém, apesar da redução na quantidade de vendas, e no volume de transações, o setor imobiliário não apresenta grandes perdas, como outros. E os preços de compra e venda se mantêm estáveis.


Benefícios de investir no mercado imobiliário português

Portugal é um país estável, barato e com um sistema fiscal vantajoso.

  • Portugal desenvolveu alguns programas para incentivar o investimento de estrangeiros. Entre ele está o Golden Visa, que atraiu muitos investidores e profissionais de alta renda para o país. O programa sofreu algumas alterações que entraram em vigo em julho de 2021.

  • A concessão da cidadania portuguesa após 5 anos de investimento e residência no país. Essa modalidade é mais demorada, mas exige investimentos menores que, por fim, são mais acessíveis.

  • O custo de vida está entre os mais baixos da União Europeia, e proporciona um estilo de vida confortável, com um sistema de saúde europeu e uma moeda europeia.

  • Não existem riscos financeiros importantes (taxa de câmbio, inflação, taxas de juro são todos controlados pelo Banco Central Europeu), formalidades facilitadas e um processo de compra totalmente transparente para compradores.

  • Um regime fiscal privilegiado: inexistência de impostos sobre as sucessões e doações para residentes portugueses, regime especial de isenção ou redução do imposto sobre o rendimento para residentes não habituais.

  • O destino do férias é muito atrativo para turistas e, por conseguinte, um mercado dinâmico de arrendamento e venda de casas de férias. Um excelente potencial de investimento turístico de arrendamento na capital.

É considerado um investimento estratégico e seguro por muitos residentes Franceses e Britânicos, Brasileiros, Americanos e Italianos.



Golden VISA, o que é e como funciona ?

O Golden Visa é um programa criado por Portugal, bastante popular, e permite que estrangeiros obtenham residência através de investimentos na Europa e no Mundo.


Entre as oito possibilidades para obtenção de visto de residência, a mais atrativa é a compra de imóveis.

Também conhecido como permissão de residência para atividade de investimento (ARI), é um regime de residência através de investimento destinado a cidadãos que não são da União Europeia.


Lançado em outubro de 2012, o principal objetivo deste programa era atrair capital internacional para o País, que passou a necessitar muito depois da crise econômica de 2008. O programa revelou-se um grande sucesso, arrecadando 5,5 bilhões de euros em pouco mais de oito anos.


O titular e beneficiário da autorização de residência para investimento (“ARI”) ou “Golden Visa”, tem o direito de:

  • Residir em Portugal;

  • Exercer uma actividade profissional em Portugal;

  • Circular livremente, com dispensa de visto, pelos países do espaço “Schengen”.

  • Poderá ainda, obter uma Autorização de Residência Permanente após um período de 5 (cinco) anos, sem limite de validade, estando apenas sujeita a renovações normais à semelhança de um cartão de cidadão nacional e sem qualquer imposição de estadia mínima);

  • Poder adquirir a cidadania portuguesa, após 5 anos da autorização de residência temporária (Golden Visa), de acordo com a legislação aplicável e em vigor;

  • Usar do direito ao Reagrupamento Familiar:

No dia 1 de julho de 2021, mudanças foram efectuadas no programa Golden Visa, limitações foram implantadas, e agora os novos pedidos de Golden Visa só serão aceitos para pessoas que desejem investir no interior do país ou em regiões onde a taxa de moradores seja menor (baixa densidade).


Lisboa, Porto e a região do Algarve são as áreas que foram diretamente afetadas pela limitação do Visto Gold. A decisão foi tomada porque essas foram as regiões que mais receberam investimento estrangeiro durante o programa.

A partir da mudança, o visto só vai ser concedido para quem investir em imóveis em zonas do interior do país. O mesmo vale para as regiões autônomas: Ilha da Madeira e Ilhas dos Açores.



Preços dos imóveis em comparação com outros países europeus

No mercado imobiliário português, o investimento financeiro necessário é muito menor do que para um investimento imobiliário na França.

Uma das tendências do mercado imobiliário em Portugal, assim como deve acontecer em outros países, é o aumento da procura por zonas periféricas, com a saída de moradores das cidades maiores. Isso acontece por dois fatores centrais: a busca por casas maiores e o trabalho remoto. Dessa forma, a procura por imóveis nas cidades maiores deve cair, em compensação, nas cidades menores, onde os imóveis são maiores, ela deve aumentar.


Outra tendência do mercado, também refletida pela busca de mais espaço e conforto, é o aumento da busca por casas em detrimento de apartamentos. Ter espaços maiores para a família se tornou um dos principais objetivos, com isso, a busca por esses imóveis, tanto para compra quanto para aluguel tende a crescer.


Impacto da covid-19 no mercado imobiliário;




A pandemia afetou fortemente o turismo, sendo essa uma das principais atividades econômicas do país.

Um dos principais impactos da Covid-19 foi a queda na procura por alojamento local, os imóveis destinados a turistas. Dessa forma, muitos locatários que antes destinavam seus imóveis ao alojamento de turistas colocaram os imóveis no mercado residencial, aumentando assim a oferta.


De imediato o impacto no valor do aluguel foi sentido com uma leve queda nos preços. Porém, é possível que apenas em 2021 sinta-se de fato uma queda no valor dos aluguéis, isso vai depender especialmente se haverá ou não uma recuperação do setor turístico. Caso não aconteça, a oferta de imóveis para aluguel pode aumentar e, consequentemente, os preços podem baixar.


Entre os compradores que buscam uma residência própria, observou-se o aumento da procura por lotes para construção. Esse aumento foi observado em várias regiões de Portugal, mas sobretudo, fora dos grandes centros uma vez que apresentam pouca oferta. Assim, contribui com o mercado da construção civil, que pouco se abalou com a pandemia.







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